Нужно ли разрешение на ремонт апартаментов в Дубае?

В большинстве зданий да. Как правило, управляющая компания здания должна одобрить внутренние работы, прежде чем подрядчик сможет к ним приступить, а для изменений, затрагивающих конструкции, общие инженерные системы или внешний облик здания, может потребоваться дополнительное согласование. Точные требования зависят от здания и сообщества.

Может ли арендатор сделать ремонт в арендованном жилье в Дубае?

Только с письменного согласия арендодателя и, как правило, также с одобрения администрации здания. Письменно договоритесь о том, кто оплачивает работы, кому они остаются и нужно ли вернуть жильё в исходное состояние по окончании аренды.

Кто отвечает за места общего пользования в здании в Дубае?

Собственники помещений коллективно владеют местами общего пользования через ассоциацию собственников, а повседневное управление ими осуществляет управляющая компания. Земельный департамент Дубая регулирует объекты совместной собственности через RERA.

Что такое NOC для внутренних работ?

NOC (no objection certificate) означает письмо об отсутствии возражений: письменное подтверждение от девелопера, управляющей компании здания или госоргана о том, что они не возражают против планируемых работ. Мы готовим и подаём чертежи для получения NOC в рамках графика работ.

Кто владеет жильём в Дубае и управляет им?

У жилья в Дубае обычно есть несколько сторон, чьё мнение имеет значение: собственник, указанный в свидетельстве о праве собственности (title deed), девелопер или мастер-девелопер, построивший проект, ассоциация собственников и управляющая компания, которые отвечают за общие части, а также арендатор, если жильё сдано. До начала любых внутренних работ нужно понять, кто из них и что должен согласовать, поскольку внутреннее пространство в целом находится в распоряжении собственника, а общие конструкции, инженерные системы и внешний облик относятся к ведению здания или сообщества.

Почему вопрос собственности важен до начала внутренних работ

Замена кухни, перенос стены или замена напольного покрытия касаются не только того, кто живёт в доме. Такие работы могут затронуть общие конструкции, системы пожарной безопасности, сантехнические стояки, кондиционирование и внешний вид здания. Именно поэтому для внутренних работ в Дубае обычно требуется разрешение не самого жильца, а других сторон, и поэтому первый шаг любого проекта состоит в том, чтобы выяснить, каких именно.

Ответ различается для апартаментов в башне, виллы в закрытом сообществе и отдельно стоящего дома и меняется снова, если объект сдаётся в аренду.

Собственник помещения или виллы

Собственник, это физическое лицо или компания, указанные в свидетельстве о праве собственности. В многоквартирном здании собственнику принадлежит само помещение вместе с долей в местах общего пользования, которые управляются коллективно. В сообществе вилл собственнику обычно принадлежат дом и участок, однако при покупке он всё же принял правила сообщества и его руководство по дизайну.

При внутренних работах именно собственник, как правило, запрашивает разрешение и несёт ответственность за поведение подрядчика в здании или сообществе. Если объект принадлежит компании или нескольким членам семьи, до начала оформления документов уточните, кто уполномочен их подписывать.

Девелопер и мастер-девелопер

Девелопер строит проект и продаёт жильё. В крупных сообществах есть также мастер-девелопер, который планирует всю территорию, устанавливает для неё руководство по дизайну и часто продолжает участвовать в согласовании изменений ещё долго после продажи домов.

Для виллы это важнее всего, когда работы затрагивают внешний облик, конструкции, участок или что-либо, видимое с улицы: пристройки, изменения фасада, перголы, бассейны и благоустройство территории. Для изменений в интерьере, затрагивающих конструкции или инженерные системы, также может потребоваться письмо об отсутствии возражений, которое обычно называют NOC. Каждое сообщество устанавливает собственные требования, поэтому проверьте их, пока дизайн не продвинулся слишком далеко.

Ассоциации собственников и управляющие компании

В многоквартирных зданиях и во многих смешанных сообществах собственники совместно владеют общими частями: вестибюлями, коридорами, лифтами, кровлей, фасадами, парковками и общими инженерными системами. Управление ими осуществляется через ассоциацию собственников, а управляющая компания занимается повседневной эксплуатацией, обслуживанием и сервисными сборами.

Земельный департамент Дубая поясняет, что регулирует объекты совместной собственности через своё Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA), используя онлайн-систему Mollak для контроля над сервисными сборами и зарегистрированными в RERA управляющими компаниями.

При внутренних работах в апартаментах первым контактом для вас обычно становится управляющая компания здания. Как правило, она устанавливает условия для подрядчиков: разрешённые часы работы, защиту лифтов и коридоров, вывоз мусора, доступ к общим инженерным системам, а также то, что можно и чего нельзя изменять внутри помещения.

Арендаторы и арендодатели

Арендатор имеет право жить в доме по договору аренды, но не может свободно его переделывать. Всё, что выходит за рамки легко обратимого декора, например новое напольное покрытие, столярные изделия, точки освещения или изменения на кухне или в ванной, как правило, требует предварительного письменного согласия арендодателя, а также одобрения администрации здания.

При этом у арендаторов остаётся немало возможностей обустроить жильё без строительных работ. Мебель, ковры, шторы, светильники, произведения искусства и отдельно стоящие системы хранения способны преобразить пространство и уедут вместе с вами по окончании аренды. Если арендодатель всё же соглашается на переделки, зафиксируйте письменно, кто за них платит, кому остаются улучшения и нужно ли вернуть жильё в исходное состояние.

Кто за что отвечает

В общих чертах ответственность распределяется следующим образом, хотя в каждом здании и сообществе действуют собственные правила.

Внутри помещения: отделка, отдельно стоящая мебель, большая часть столярных изделий и декор находятся в ведении собственника с учётом условий здания или сообщества в отношении любых работ.
Конструкции: несущие стены, перекрытия и колонны влияют на всё здание, поэтому любые изменения требуют инженерной проработки и согласования.
Инженерные системы: кондиционирование, сантехнические стояки, канализация, пожарная сигнализация и спринклеры часто подключены к общим системам, поэтому управляющая компания захочет проверить изменения.
Внешний облик: фасады, окна и балконы, а для вилл также фасады дома и участок, как правило, находятся под контролем здания или мастер-девелопера в части дизайна.
Места общего пользования: вестибюли, коридоры, лифты и общая инфраструктура принадлежат собственникам совместно и управляются от их имени.

Как узнать, к кому обращаться

Проверьте свидетельство о праве собственности, чтобы убедиться, кто зарегистрирован как собственник.
Если вы арендуете жильё, изучите положения договора аренды о переделках и сначала поговорите с арендодателем.
Свяжитесь с управляющей компанией здания или офисом управления сообществом и запросите их правила проведения внутренних работ.
Если речь идёт о вилле, изучите руководство мастер-девелопера по дизайну во всём, что касается внешнего облика, конструкций или участка.
Фиксируйте все согласования и условия письменно и передайте их дизайнеру и подрядчику до начала работ.

Если сделать это заранее, можно избежать самой досадной задержки: когда готовый дизайн приходится перерабатывать из-за условия, обнаруженного слишком поздно.

Если вы покупаете жильё, которое планируете ремонтировать

На вопросы о собственности проще всего ответить до покупки. Если вы уже знаете, что хотите сделать кухню открытой, переделать ванные комнаты или изменить планировку виллы, небольшое исследование на этапе просмотра может избавить от значительной переработки дизайна в будущем.

Запросите у агента или продавца правила здания или сообщества в отношении внутренних работ и изучите их, прежде чем принимать на себя обязательства.
Выясните, продолжает ли мастер-девелопер проверять изменения в сообществе и насколько строго применяются требования к внешнему облику.
Уточните у управляющей компании, какие элементы внутри помещения считаются общими, например стояки, фанкойлы или фасадное остекление.
Покажите планировку дизайнеру на раннем этапе, чтобы ещё до определения бюджета знать, какие изменения реалистичны.

Как согласования вписываются в интерьерный проект

Согласования зависят от здания и сообщества; в процессе могут участвовать мастер-девелопер, управляющая компания здания и соответствующий госорган. Требуемые чертежи и порядок действий различаются, поэтому согласования имеет смысл планировать параллельно с дизайном, а не после него.

В Xena Design & Build мы берём на себя подачу документов и получение NOC в соответствующем госоргане или у мастер-девелопера в рамках графика работ, включая чертежи и подтверждение соответствия требованиям. Детальные 3D-рендеры помогают собственникам, арендодателям и управляющим зданиями точно увидеть, что предлагается. Если во время работ вы живёте на вилле, мы можем разбить их на этапы по комнатам, с защитой от пыли и согласованными часами работы.

Мы работаем как в башнях, так и в сообществах вилл: от проекта Imperial Avenue Apartment в Даунтаун Дубай до домов на Пальме Джумейра и в Эмирейтс Хиллз. Узнайте больше о наших услугах по дизайну интерьера виллы и дизайну интерьера апартаментов.

Чтобы узнать, как мы получаем разрешения, посетите нашу страницу о согласованиях с госорганами. Когда будете готовы, свяжитесь с нами по телефону, в WhatsApp или по e-mail, сообщив местоположение, площадь и ваше видение объекта, и в течение одного рабочего дня мы предоставим предварительную смету проекта и предлагаемые сроки.