Согласования с госорганами и NOC в Дубае: от дизайна до завершения работ

Кто и что согласовывает в Дубае

В Дубае нет единого офиса согласований. Какие органы участвуют, зависит от того, где находится объект, кто его построил и что именно меняется. Вот те, с кем мы работаем в проектах «дизайн и реализация».

NOC от мастер-девелопера или сообщества

Emaar Community Management, Nakheel, Dubai Properties, Meraas, DAMAC и другие девелоперы

Для вилл и апартаментов в сообществах с генеральным планом большинство наружных и конструктивных работ, а также работ с бассейном требуют письма об отсутствии возражений от девелопера. Девелопер проверяет проект на соответствие правилам сообщества, часто удерживает возвратный депозит и проверяет выполненные работы.

NOC от управляющей компании здания, ассоциации собственников или арендодателя

Управляющая компания вашего здания, ассоциация собственников или арендодатель

В жилых башнях и коммерческих зданиях управляющая компания устанавливает правила доступа, рабочих часов, использования лифтов и противопожарных систем, и её NOC часто нужен, прежде чем госорган примет документы. Арендаторам также необходимо письменное согласие арендодателя.

Разрешение на строительство или на отделочные работы

Муниципалитет Дубая, Trakhees, Управление по развитию Дубая, DMCC, DIFC или орган другой свободной экономической зоны

Предусмотренное законом разрешение на работы. В материковой части (вне свободных зон) его выдаёт Муниципалитет Дубая, заявка подаётся через платформу Build in Dubai. В сообществах Nakheel, таких как Пальма Джумейра, Джумейра Айлендс и Джумейра Парк, это Trakhees. В деловых зонах, таких как Дубай Интернет Сити, Дубай Медиа Сити и Дубайский район дизайна (d3), это Управление по развитию Дубая, а в JLT отделку офисов и торговых помещений согласуют через DMCC и его компанию по управлению объектами.

Согласование пожарной безопасности и безопасности людей

Гражданская оборона Дубая (DCD)

Чертежи пожарной сигнализации, спринклеров, аварийного освещения и путей эвакуации согласуются до начала работ и проверяются в конце. Коммерческая отделка проходит через гражданскую оборону, как и работы в жилых помещениях, затрагивающие эти системы.

NOC на электро- и водоснабжение

Управление электро- и водоснабжения Дубая (DEWA)

Требуется при изменении электрической нагрузки, установке нового распределительного щита или добавлении цепей либо при изменении подключений водоснабжения, а если подача новая или изменена, в конце выполняется окончательное подключение.

NOC от других сетевых организаций

Поставщики централизованного холодоснабжения, операторы связи (e& и du) и RTA

Если работы затрагивают централизованное холодоснабжение, линии связи или дорогу у участка виллы, может также потребоваться письмо об отсутствии возражений от владельца соответствующей сети.

Данные об объекте недвижимости

Земельный департамент Дубая (DLD) и Ejari

Свидетельство о праве собственности (title deed) подтверждает владение почти для любой заявки, а зарегистрированный в Ejari договор аренды делает то же самое для арендуемых помещений. DLD не выдаёт разрешений на строительство, но если пристройка меняет зарегистрированную площадь объекта, DLD может внести изменения в данные об объекте после утверждения планов и выдачи NOC девелопером.

Этап первый: до утверждения дизайна

Большинство проблем с согласованиями начинается с проекта, начерченного до того, как кто-либо проверил правила. Сначала мы выясняем, какие требования действуют для вашего объекта, чтобы дизайн с самого начала разрабатывался с расчётом на согласование.

Документы о собственности и аренде

Вы, ваш арендодатель, DLD и Ejari

Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды, письменное согласие арендодателя, если вы арендуете, и копии паспортов подписантов. Они прилагаются почти к каждой заявке, поэтому мы собираем их один раз в самом начале.

План участка (affection plan) и предыдущие согласования

Муниципалитет Дубая или орган, отвечающий за район, и девелопер

План участка и последние утверждённые чертежи показывают, что было разрешено ранее, и это отправная точка для любых изменений. Если документов нет, мы проводим обмеры и составляем чертежи объекта в его текущем состоянии.

Правила сообщества и здания

Девелопер, управляющая компания сообщества или управляющая компания здания

Правила для вилл определяют, что можно менять снаружи, от пристроек и пергол до цветов и оград участка. Правила башен устанавливают рабочие часы, порядок доставок и то, к каким системам подрядчик вправе прикасаться.

Порядок получения разрешения

Наша проверка

Мы уточняем, какой госорган отвечает за участок и требуется ли для объёма работ полноценное разрешение на строительство, разрешение на отделочные работы или только NOC от девелопера или здания. Для некоторых внутренних работ разрешение госоргана вообще не требуется, но они всё равно должны соответствовать правилам здания и нормам пожарной безопасности.

Этап второй: NOC и разрешения до начала работ

Когда планировка и технические решения определены, мы готовим пакет чертежей и проводим его через каждое согласование в правильном порядке. Порядок важен: в большинстве сообществ сначала выдаётся NOC девелопера, и без него госорган не выдаст разрешение.

Пристройки и изменения на виллах

NOC девелопера, затем Муниципалитет Дубая или Trakhees

Архитектурные и конструктивные чертежи направляются девелоперу для получения NOC, затем в госорган для получения разрешения на строительство, а при изменении противопожарных или электрических систем также в гражданскую оборону и DEWA. Документы по отдельным частным виллам в таких районах, как Джумейра, Умм-Сукейм и Аль-Сафа, подаются напрямую в Муниципалитет Дубая.

Ремонт апартаментов

NOC от управляющей компании здания и девелопера, при необходимости разрешение госоргана

Перенос кухни и ванных комнат, новые перегородки и изменения инженерных систем сначала подаются на согласование в управляющую компанию здания. Если работы затрагивают конструкции, инженерные сети или противопожарные системы, далее требуются разрешение госоргана и согласование гражданской обороны.

Отделка офисов, магазинов и ресторанов

NOC арендодателя и управляющей компании здания, разрешение на отделочные работы, гражданская оборона, DEWA

NOC арендодателя, затем разрешение на отделочные работы от госоргана соответствующего района, согласование гражданской обороной чертежей пожарной безопасности и безопасности людей и NOC от DEWA на новую электрическую нагрузку.

Пакет чертежей

Готовит наша команда

Планировки, разрезы и фасады, планы потолков, чертежи инженерных систем, при необходимости конструктивные чертежи, а также чертежи пожарной безопасности и безопасности людей, каждый в формате, который требует принимающая сторона.

Специальные согласования для отдельных типов помещений

Для некоторых помещений помимо описанного выше порядка получения разрешений требуются собственные согласования.

Бассейны

Девелопер и Муниципалитет Дубая или орган, отвечающий за район

Для нового или реконструируемого бассейна нужны NOC девелопера и разрешение, охватывающее конструкцию бассейна и его безопасность. В наших проектах экстерьера и ландшафта мы планируем его вместе с террасой и садом.

Перголы, садовые постройки и наружное освещение

Девелопер или управляющая компания сообщества

Перголы, садовые постройки, изменения границ участка и наружное освещение регулируются правилами сообщества, а в некоторых сообществах полностью запрещены, поэтому мы проверяем это до начала проектирования.

Рестораны и кафе

Служба пищевой безопасности Муниципалитета Дубая, гражданская оборона и управляющая компания здания

Планировка кухни и зоны приготовления пищи проверяется на соответствие требованиям пищевой безопасности до начала отделки, наряду с обычным разрешением на отделочные работы и согласованием гражданской обороны. Подробнее на нашей странице о дизайне коммерческих интерьеров.

Салоны и спа

Требования Муниципалитета Дубая к охране здоровья и безопасности и управляющая компания здания

Кабинеты для процедур, раковины, поверхности и вентиляция проектируются в соответствии с требованиями Муниципалитета Дубая к охране здоровья и безопасности, которые проверяются при лицензировании бизнеса. Подробнее на нашей странице о дизайне интерьера салонов.

Вывески на витрине и с торговым наименованием

Департамент экономики и туризма Дубая или, в своих зонах, Управление по развитию Дубая

Для вывески требуется отдельное разрешение, а у арендодателей и торговых центров обычно есть собственные правила размещения вывесок, поэтому вывеска проектируется вместе с фасадом магазина.

Этап третий: во время работ

С началом работ согласования не заканчиваются. Объекты проверяются, и всё построенное должно соответствовать утверждённому.

Пропуска для подрядчиков и разрешения на работы

Управляющая компания сообщества или здания

Подрядчикам нужны пропуска и разрешения на работы, чтобы попасть в сообщество или башню, с согласованными рабочими часами, временем доставки и защитой лифтов и мест общего пользования.

Поэтапные проверки

Муниципалитет Дубая или орган, отвечающий за район, гражданская оборона и девелопер

Инспекторы приезжают на определённых этапах работ. Наш технический надзор сверяет работы с утверждёнными чертежами по ходу их выполнения, поэтому расхождения исправляются до проверки, а не после неё.

Повторные согласования

Орган, утвердивший исходные чертежи

Если после согласования изменение затрагивает планировку, конструкции, инженерные сети или внешний вид виллы, чертежи повторно направляются на рассмотрение, прежде чем эта часть будет построена. Мы объясняем, что изменение означает для согласований, до того как оно будет внесено.

Этап четвёртый: завершение и сдача объекта

Проект завершён, когда оформлены документы, а не только выполнены работы. Вот акты и согласования, которые его закрывают.

Акт гражданской обороны о завершении работ

Гражданская оборона Дубая (DCD)

Выдаётся после проверки и испытания систем пожарной безопасности и безопасности людей. От него часто зависят другие акты о завершении работ.

Окончательное подключение DEWA

Управление электро- и водоснабжения Дубая (DEWA)

Подключение нового или изменённого ввода после проверки DEWA.

Акт о завершении строительных или отделочных работ

Муниципалитет Дубая, Trakhees, Управление по развитию Дубая или орган соответствующей свободной экономической зоны

Подтверждает, что работы выполнены в соответствии с разрешением. Коммерческим арендаторам он может понадобиться для открытия, а любому владельцу он пригодится при продаже или сдаче в аренду.

Итоговая проверка девелопера и депозит

Девелопер или управляющая компания сообщества

Девелопер проверяет выполненные работы на соответствие своему NOC, выдаёт окончательное одобрение и возвращает возвратный депозит, если он был внесён.

Обновление данных об объекте

Земельный департамент Дубая (DLD)

Если пристройка меняет зарегистрированную площадь, данные об объекте обновляются в DLD на основании утверждённых планов и NOC девелопера.

Ваша папка согласований

Готовит наша команда

Все NOC, разрешения, утверждённые чертежи и акты передаются вам в одной папке. Следующий проект, продажа или сдача в аренду начнутся с ясной истории того, что было изменено.

Кто подписывает и кто подаёт документы

Мы готовим каждую заявку и сопровождаем её до конца. Ваша задача: предоставить то, что может дать только собственник или арендатор, и поставить подпись там, где она требуется.

Некоторые госорганы принимают документы только от зарегистрированных у них консультантов или подрядчиков. В таких случаях заявка подаётся через зарегистрированного участника вашего проекта, а мы готовим её и ведём процесс, так что для вас это по-прежнему одна команда.

• Подтверждение права собственности или договор аренды и письменное согласие арендодателя
• Контакты управляющей компании здания или офиса управляющей компании сообщества
• Копии прежних согласований и чертежей объекта, если они у вас есть
• Человек, который сможет оперативно подписывать формы и письма, когда это потребуется

Почему согласованный объём работ лучше не менять

После подачи чертежей изменение дизайна может означать повторное прохождение части процесса. Перенос стены, добавление мокрой зоны или изменение разводки инженерных систем после подачи могут потребовать исправленных чертежей и дополнительного рассмотрения, что способно задержать работы, которые в остальном были готовы к началу.

Это одна из причин, по которым мы утверждаем планировку и основные технические решения до подачи документов, согласовывая их с вами по рендерам и чертежам. Отделка, отдельно стоящая мебель и декор часто могут дорабатываться и после этого, но прежде чем менять что-либо, затрагивающее инженерные сети или конструкции, посоветуйтесь с нами.

Если изменение всё же становится необходимым, мы заранее объясняем, что оно означает для поданных документов и графика работ, чтобы вы могли принять решение, видя полную картину.

Что упрощает или усложняет согласования

Как правило, чем больше проект меняет системы и конструкции объекта, тем больше нужно документировать и согласовывать. Обновление отделки, столярных изделий и отдельно стоящей мебели обычно проще, чем проекты, затрагивающие инженерные системы, конструкции или внешний вид виллы, например работы по экстерьеру и ландшафту.

Мы не можем заранее обещать точные сроки или размер сборов за согласования, поскольку они зависят от участвующих органов, вашего здания и вашего сообщества. Зато мы заблаговременно выявляем требования, чтобы они определяли график работ, а не становились для него сюрпризом.

• Тип объекта и сообщество или здание, где он находится
• Входят ли в объём инженерные или конструктивные работы
• Меняются ли экстерьер, бассейн или ландшафт
• Насколько полны имеющиеся чертежи и документы по объекту

Согласования за пределами Дубая

Мы берёмся за проекты по всей территории ОАЭ. За пределами Дубая этапы те же, но органы другие, поскольку в каждом эмирате свой муниципалитет, своя гражданская оборона и свои коммунальные службы. Мы определяем местный порядок согласований в начале проекта и работаем с консультантом или подрядчиком, зарегистрированным на месте, везде, где этого требует госорган.

Объекты, с которыми мы работаем

Наши проекты охватывают типы объектов, описанные на этой странице, и у каждого свой порядок согласований. Emirates Hills Villa: семейная резиденция площадью 6 700 кв. футов в одном из давно сложившихся районов вилл Дубая. MK Villa на Пальме Джумейра площадью 6 350 кв. футов сочетает полностью индивидуальные интерьеры с бассейном-инфинити, спроектированным по индивидуальному заказу, и парадным входом с гаражом.

Среди коммерческих проектов: MK Pay, реновация офиса на площади Бани-Яс в Дейре, включающая дизайн интерьера, планировку пространства, подбор мебели и светодизайн.

Где в Дубае мы работаем

Наша студия находится в Concorde Tower, Джумейра Лейк Тауэрс. Мы работаем в районах вилл по всему Дубаю, включая Пальму Джумейра, Эмирейтс Хиллз, Дубай Хиллз Эстейт, Джумейру, Арабиан Ранчес, DAMAC Hills, Умм-Сукейм, Аль-Барари, Тилал Аль-Гаф, Мохаммед бин Рашид Сити (MBR City), Джумейра Гольф Эстейтс и Медоуз, а также с апартаментами и коммерческими помещениями по всему городу. Полные проекты вилл смотрите на нашей странице о дизайне интерьера вилл.

Статьи студии

• Кто владеет жильём в Дубае и кто им управляет